Bij de aankoop of verkoop van een woning komen veel kosten kijken. Niet alle kosten hoef je zelf volledig te dragen: een deel is aftrekbaar van de belasting. Weten welke kosten je kunt terugkrijgen via de aangifte inkomstenbelasting, kan je honderden of zelfs duizenden euro’s schelen. In dit artikel vind je een helder overzicht van de aftrekbare kosten bij zowel aankoop als verkoop van een woning, inclusief de regels die in 2026 gelden.
Wat zijn aftrekbare kosten bij een eigen woning?
De Belastingdienst maakt onderscheid tussen kosten die direct te maken hebben met de financiering van de woning en kosten die betrekking hebben op de aankoop zelf. Alleen de eerste categorie is aftrekbaar. Kosten die losstaan van de hypotheek, zoals de makelaar bij aankoop of de energielabel-beoordeling, zijn dat niet.
Aftrekbare kosten worden opgegeven in box 1 van de inkomstenbelasting, onder het kopier eigen woning. Ze verminderen je belastbaar inkomen, waardoor je minder belasting betaalt. Let op: je kunt de kosten alleen aftrekken in het jaar waarin je ze hebt betaald, niet in een later jaar.
Het verschil tussen eenmalige en doorlopende kosten
Bij de eigen woning zijn er twee soorten aftrekbare kosten: de eenmalige kosten die je maakt bij het afsluiten van de hypotheek, en de doorlopende kosten zoals de hypotheekrente die je maandelijks betaalt. Eenmalige kosten mag je in één keer aftrekken in het jaar van aankoop. De hypotheekrente trek je elk jaar af zolang de lening loopt.
Aftrekbare kosten bij de aankoop van een woning
Als je een woning koopt en daarvoor een hypotheek afsluit, zijn er verschillende kosten die je kunt aftrekken. De aftrekbaarheid is gekoppeld aan de hypotheek, niet aan de woning zelf.
Notariskosten voor de hypotheekakte
De notaris stelt twee aktes op bij de aankoop van een huis: de leveringsakte (voor de overdracht van de woning) en de hypotheekakte. Alleen de kosten voor de hypotheekakte zijn aftrekbaar. De notariskosten voor de leveringsakte zijn dat niet, want die horen bij de aankoop van de woning en niet bij de financiering. Dit is een veelgemaakte vergissing. Controleer de factuur van je notaris goed op welk deel betrekking heeft op de hypotheek.
Taxatiekosten
Een taxatie is in veel gevallen verplicht bij het aanvragen van een hypotheek. Als de geldverstrekker eist dat je een taxatierapport overlegt, zijn de taxatiekosten aftrekbaar. Vraag je zelf een taxatie aan, bijvoorbeeld voor de zekerheid, dan zijn de kosten niet aftrekbaar. Zorg dat je de factuur goed bewaart als bewijs voor de aangifte.
Advies- en bemiddelingskosten hypotheek
De kosten die je betaalt aan een hypotheekadviseur of -bemiddelaar zijn aftrekbaar. Dit zijn de kosten voor het advies over en de bemiddeling bij het afsluiten van de hypotheek. Let op: dit geldt niet voor advieskosten die betrekking hebben op de aan- of verkoop van de woning zelf. Alleen het deel dat direct met de hypotheek samenhangt, is aftrekbaar.
Hypotheekrente
De grootste en meest bekende aftrekpost is de hypotheekrente. Je mag de rente die je betaalt over je eigenwoningschuld aftrekken van je inkomen. In 2026 is het maximale aftrektarief 37,56%, ook als je in de hoogste belastingschijf valt (inkomen boven circa 78.426 euro). Dit tarief is de afgelopen jaren stap voor stap verlaagd en staat nu op dit niveau.
Hypotheekrente is alleen aftrekbaar als de lening is afgesloten voor de aankoop, verbouwing of verbetering van je eigen woning. Bovendien moet je de lening verplicht annuitair of lineair aflossen als de hypotheek na 1 januari 2013 is afgesloten. Voldoe je niet aan de aflossingseis, dan verlies je het recht op renteaftrek.
Afsluitprovisie en afsluitkosten
De afsluitprovisie die de bank rekent voor het afsluiten van de hypotheek was vroeger aftrekbaar in één keer, maar inmiddels wordt deze in de meeste gevallen via de advieskosten verrekend. Mocht er toch een aparte afsluitprovisie op de factuur staan, dan is die aftrekbaar. Bankgarantiekosten zijn ook aftrekbaar als ze zijn gemaakt om de hypotheek te regelen.
Kosten voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
Sluit je een hypotheek af met Nationale Hypotheek Garantie, dan betaal je een eenmalige borgtochtprovisie. Deze kosten zijn aftrekbaar als eenmalige kosten in het jaar van aankoop. De NHG-grens voor 2026 ligt op 435.000 euro (of 461.000 euro bij energiebesparende voorzieningen), dus veel kopers komen in aanmerking.
Kosten die niet aftrekbaar zijn bij aankoop
Naast de aftrekbare kosten zijn er ook forse kosten die je niet kunt aftrekken. Het is belangrijk die te kennen zodat je geen valse verwachtingen hebt.
Makelaarskosten bij aankoop
De kosten van een aankoopmakelaar zijn niet aftrekbaar. De makelaar helpt je bij het vinden en kopen van de woning, maar die kosten horen bij de aankoopprijs en niet bij de financiering. Hetzelfde geldt voor kosten van een bouwkundige keuring die je zelf laat uitvoeren.
Overdrachtsbelasting
Bij de aankoop van een bestaande woning betaal je overdrachtsbelasting. Dit is in 2026 2% van de aankoopprijs voor een zelfbewoonde koopwoning (voor starters onder 35 jaar geldt een vrijstelling tot een bepaald bedrag). Overdrachtsbelasting is niet aftrekbaar.
Energielabel en bouwkundige keuring
Zowel de kosten voor het energielabel als voor een bouwkundige keuring zijn niet aftrekbaar. Dit zijn aankoopgerelateerde kosten, niet financieringsgerelateerde kosten.
Aftrekbare kosten bij de verkoop van een woning
Bij verkoop zijn de aftrekmogelijkheden beperkter dan bij aankoop. Verkoopkosten zijn in de meeste gevallen niet aftrekbaar. Er zijn echter een paar uitzonderingen.
Boeterente bij vervroegd aflossen
Als je je hypotheek vroeger aflost dan de rentevaste periode, kan de bank een boeterente in rekening brengen. Die boeterente is aftrekbaar als financieringskosten, want het is een vergoeding die samenhangt met de eigenwoningschuld. In de praktijk komt boeterente bij verkoop niet altijd voor, maar als dat zo is, kun je het opgeven in de belastingaangifte.
Kosten voor beëindiging van de hypotheek
Bij de verkoop van de woning moet de hypotheek worden afgelost en doorgehaald. De notariskosten voor de royementsakte (het doorhalen van de hypotheek in de openbare registers) zijn aftrekbaar. Dit zijn kosten die direct te maken hebben met de beëindiging van de financiering.
Wat is niet aftrekbaar bij verkoop?
De kosten van de verkoopmakelaar zijn niet aftrekbaar. Hetzelfde geldt voor kosten van een stylist, fotograaf of andere diensten die je inhuurt om de woning te verkopen. Ook advertentiekosten zijn niet aftrekbaar. Deze kosten zijn in sommige gevallen te verrekenen met de eventuele overwaarde, maar dat is een ander verhaal.
Eigenwoningforfait: wat je erbij moet optellen
Naast de aftrekposten is er ook een bijtelling bij de eigen woning: het eigenwoningforfait. Dit is een fictief inkomen dat de Belastingdienst rekent voor het hebben van een eigen woning. In 2026 bedraagt het eigenwoningforfait 0,35% van de WOZ-waarde voor woningen met een WOZ-waarde tussen 75.000 en 1.330.000 euro. Voor woningen boven dat bedrag geldt een hoger percentage.
Het eigenwoningforfait wordt opgeteld bij je inkomen. De hypotheekrente en andere aftrekbare kosten worden ervan afgetrokken. Zijn je aftrekbare kosten hoger dan het eigenwoningforfait, dan betaal je minder belasting. Is er geen of weinig hypotheekrente meer (omdat de hypotheek bijna is afgelost), dan kan het eigenwoningforfait juist een nadeel worden.
Wet Hillen: compensatie voor aflossers
Als je eigenwoningforfait hoger is dan je aftrekbare hypotheekrente, heb je in principe een positief eigenwoningsaldo. Vroeger gaf de Wet Hillen hier een volledige aftrek voor, maar die regeling wordt stapsgewijs afgebouwd. In 2026 is nog maar een deel van het voordeel beschikbaar. Dit speelt met name voor mensen die bijna of volledig hypotheekvrij zijn.
Hoe geef je deze kosten op in de aangifte?
De aftrekbare kosten voor de eigen woning vul je in bij box 1, onderdeel eigen woning in de aangifte inkomstenbelasting. De Belastingdienst vraagt je om de WOZ-waarde van je woning, de hoogte van de eigenwoningschuld, de betaalde hypotheekrente en de eenmalige financieringskosten.
Bewaar je facturen
De Belastingdienst kan om bewijsstukken vragen. Bewaar alle facturen en nota’s van notaris, taxateur, hypotheekadviseur en bank minimaal vijf jaar na het belastingjaar. Digitale kopieën zijn ook geldig.
Hypotheekverklaring van de geldverstrekker
Elke geldverstrekker stuurt je aan het begin van het jaar een jaaropgave hypotheek. Hierop staat hoeveel rente je in het vorige jaar hebt betaald. Dit bedrag gebruik je direct in de aangifte. Controleer het bedrag altijd met je eigen administratie.
Hulp van een belastingadviseur
De eigen woning is een van de complexere onderdelen van de belastingaangifte. Een belastingadviseur of fiscalist kan je helpen om alle aftrekposten correct te benutten, zeker als er sprake is van verbouwingen, overwaarde, meerdere leningen of een combinatie van een koopwoning en een huurwoning. Raadpleeg bij twijfel altijd een specialist of kijk op de website van de Belastingdienst voor de actuele regels.
Tips om maximaal te besparen
Om het meeste te halen uit de aftrekmogelijkheden bij je woning, zijn er een paar praktische aandachtspunten.
- Koop in december: kosten die je in december maakt, zijn al aftrekbaar in het lopende belastingjaar. Koop je in januari, dan moet je een jaar wachter.
- Vraag een voorlopige teruggave aan: als je weet dat je recht hebt op aftrek, kun je bij de Belastingdienst een voorlopige teruggave aanvragen. Dan krijg je het belastingvoordeel maandelijks uitbetaald, in plaats van als een keer na de aangifte.
- Registreer kosten op naam van de juiste partner: bij fiscale partners is het soms voordelig om kosten op te geven bij de partner met het hoogste inkomen, omdat die meer terugkrijgt.
- Let op de aflossingsverplichting: hypotheken afgesloten na 2013 moeten worden afgelost om recht te houden op renteaftrek. Mis je een betaling, dan kan de Belastingdienst de aftrek intrekken.
Veelgestelde vragen
Zijn de kosten van een aankoopmakelaar aftrekbaar?
Nee. Makelaarskosten bij de aankoop van een woning zijn niet aftrekbaar van de belasting. Ze horen bij de aankoopprijs van de woning, niet bij de financiering. Alleen kosten die direct verband houden met de hypotheek zijn aftrekbaar.
Kan ik de overdrachtsbelasting aftrekken?
Nee. Overdrachtsbelasting is een belasting die je betaalt over de aankoopprijs van de woning en is niet aftrekbaar in de inkomstenbelasting. In 2026 bedraagt het tarief 2% voor zelfbewoonde koopwoningen.
Is de taxatiekosten altijd aftrekbaar?
Alleen als de taxatie is vereist door de geldverstrekker voor het verkrijgen van de hypotheek. Een vrijwillige taxatie die je zelf laat uitvoeren, is niet aftrekbaar. Bewaar de opdracht en factuur als bewijs.
Kan ik de boeterente bij verkoop aftrekken?
Ja. Als je bij verkoop van de woning een boeterente moet betalen aan de bank voor het vervroegd beëindigen van de hypotheek, is dit bedrag aftrekbaar als financieringskosten in het jaar van betaling.
Wat is de maximale hypotheekrenteaftrek in 2026?
In 2026 is het maximale aftrektarief 37,56%, ook als je in de hoogste belastingschijf valt met een inkomen boven circa 78.426 euro. Je betaalt dan wel 49,5% belasting, maar het belastingvoordeel van de hypotheekrente is begrensd tot 37,56%.
Hoe lang moet ik mijn bonnen bewaren voor de belastingaangifte?
Bewaar facturen en nota’s die betrekking hebben op de eigen woning minimaal vijf jaar na het belastingjaar. De Belastingdienst kan binnen die termijn om bewijsstukken vragen. Digitale kopieën zijn toegestaan.
