Je huis verkopen is een van de grootste financiele beslissingen die je maakt. De makelaar die je daarvoor kiest, speelt een doorslaggevende rol. Stel je vragen goed voor je iemand inhuurt, want niet elke makelaar werkt hetzelfde en de tarieven, aanpak en kwaliteit lopen flink uiteen. Hieronder vind je een overzicht van alle vragen die je in elke fase van het verkooptraject moet stellen, van het eerste kennismakingsgesprek tot aan de overdracht bij de notaris.
Fase 1: het kennismakingsgesprek
Het eerste gesprek is meer dan een vrijblijvend praatje. Hier leer je de makelaar kennen, maar de makelaar leert ook jou en jouw woning kennen. Gebruik dit gesprek om meteen de toon te zetten en de makelaar te toetsen op kennis en eerlijkheid.
Begin met de vraag hoeveel woningen de makelaar het afgelopen jaar in jouw buurt heeft verkocht. Een makelaar die regelmatig actief is in jouw wijk kent de markt, weet welke kopers er rondkijken en heeft een realistisch beeld van wat jouw woning waard is. Een algemeen werkende makelaar mist die lokale diepte.
Vraag ook naar de gemiddelde verkooptijd van woningen die hij of zij begeleidde. Is dat twee weken of zes maanden? En hoeveel procent van de vraagprijs werd gemiddeld gerealiseerd? Dat vertelt je meer dan een gladde verkooppraatjes. Een makelaar die woningen structureel onder de vraagprijs verkoopt, mist iets.
Stel de vraag of de makelaar ook aankoopbegeleiding aanbiedt in dezelfde regio. Dat is niet per se slecht, maar je wilt weten of er rolconflicten kunnen ontstaan. In Nederland is dubbele bemiddeling (optreden voor zowel koper als verkoper bij dezelfde transactie) aan strenge regels gebonden door de NVM-gedragscode.
Vraag ten slotte of de makelaar is aangesloten bij een branchevereniging zoals NVM, VBO of Vastgoedpro. Dat geeft je een klachtenregeling als er later iets misgaat.
Fase 2: de waardebepaling en vraagprijs
De vraagprijs is een van de meest bepalende keuzes in het verkoopproces. Een te hoge prijs schrikt kopers af en laat je woning lang staan. Een te lage prijs kost je geld. Stel de juiste vragen om te begrijpen waarop de makelaar zijn advies baseert.
Vraag concreet: op welke vergelijkbare woningen is deze waardebepaling gebaseerd? Een goede makelaar noemt specifieke adressen of WOZ-waarden van recent verkochte woningen in de buurt. Vagheid is een slecht teken.
Vraag ook naar de verkoopstrategie: ga je voor een vaste vraagprijs, biedsysteem of stille verkoop? In de huidige markt (2026) wordt in populaire steden nog steeds veel overboden, maar in rustigere markten kan een vaste prijs sneller leiden tot een bod. De makelaar moet dit kunnen uitleggen aan de hand van actuele marktdata.
Bespreek wat er gebeurt als de woning na acht weken nog niet verkocht is. Gaat de prijs dan omlaag? Verandert de strategie? Een goede makelaar heeft daar een duidelijk plan voor. Zonder dat plan kan een woning maandenlang onnodig blijven staan.
Vraag ten slotte of de makelaar gebruik maakt van een gratis waardebepaling of een uitgebreide taxatie. Een gratis inschatting is een ruwe schatting. Een officieel taxatierapport kost geld maar is soms vereist bij hypotheekaanvragen van de koper.
Fase 3: courtage en kosten
Geld is een gevoelig onderwerp, maar sla deze vragen nooit over. De kosten van een verkoopmakelaar lopen sterk uiteen en transparantie is een teken van betrouwbaarheid.
Vraag altijd naar het courtagepercentage en of dat exclusief of inclusief btw is. De gemiddelde courtage in Nederland bedraagt in 2026 zo’n 1,11% van de verkoopprijs, exclusief 21% btw. Sommige makelaars werken met een vast tarief: gemiddeld rond de 3.250 euro. Beide modellen hebben voor- en nadelen.
| Kostencategorie | Gemiddeld tarief (2026) | Wanneer relevant |
|---|---|---|
| Courtagepercentage | 0,90% tot 1,40% excl. btw | Altijd bij een klassieke makelaar |
| Vaste vergoeding | Gemiddeld 3.250 euro | Online makelaars en combipakketten |
| Opstartkosten | 300 tot 800 euro | Fotografie, plattegrond, stylingadvies |
| Plaatsingskosten Funda | Inbegrepen of 200 tot 500 euro | Afhankelijk van pakket |
| Notariskosten (verkoper) | Beperkt: royement hypotheek | Verplicht bij bestaande hypotheek |
| Energielabel | 100 tot 300 euro | Wettelijk verplicht bij verkoop |
| Bouwkundige keuring | 300 tot 600 euro | Optioneel, maar preventief handig |
Vraag ook wat er gebeurt met de kosten als de verkoop niet doorgaat. Betaal je dan opstartkosten terug of vervallen die? En is er een no-cure-no-pay-optie? Dat betekent dat je alleen betaalt als de woning daadwerkelijk wordt verkocht.
Bespreek verder welke diensten precies inbegrepen zijn in de courtage: professionele fotografie, een drone-opname, een 3D-rondleiding, teksten voor Funda en social media. Dit verschilt per makelaar en kan het verschil maken in hoe aantrekkelijk jouw woning eruitziet online.
Fase 4: marketing en presentatie
Een woning verkoopt niet meer alleen via een bordje in de tuin. Online zichtbaarheid is tegenwoordig bepalend. Stel de makelaar scherpe vragen over hoe hij jouw woning in de markt zet.
Vraag of de woning op Funda komt te staan en welk type plaatsing dat is: gratis, standaard of een betaalde uitgelichte positie. Funda is in Nederland veruit het grootste platform voor woningverkoop. Bijna alle zoekopdrachten beginnen hier.
Vraag naar het gebruik van professionele fotografie en of er een plattegrond wordt gemaakt. Woningen met professionele foto’s krijgen gemiddeld meer bezichtigingen dan woningen met telefoonfotos. Sommige makelaars bieden ook een online bezichtiging of 360-graden tour aan, wat handig is voor kopers die ver weg wonen.
Vraag of de makelaar een eigen kopersdatabase heeft. Een actieve makelaar met een bestand van zoekende kopers kan jouw woning soms al verkopen voordat die online gaat. Dat scheelt tijd en gedoe.
Bespreek ten slotte of er een open huis georganiseerd wordt en hoe de bezichtigingen worden geregeld. Gaat de makelaar zelf mee of wordt je als verkoper geacht aanwezig te zijn? Aanwezig zijn als verkoper kan kopers soms afschrikken; sommige kopers praten liever vrijuit met de makelaar.
Fase 5: biedingen en onderhandeling
Als er biedingen binnenkomen, wil je snel en goed geinformeerd beslissen. Dit is de fase waar de makelaar zijn waarde echt bewijst.
Stel vooraf de vraag hoe biedingen worden gecommuniceerd en hoe snel je moet reageren. In een competitieve markt duurt een bieding soms maar een paar uur. Je wilt niet verrast worden door tijdsdruk terwijl je de makelaar niet bereikt.
Vraag hoe de makelaar omgaat met meerdere biedingen tegelijk. Mogen alle kandidaten een eindbod uitbrengen? Wordt er op prijs alleen geselecteerd of spelen ook voorwaarden een rol, zoals geen voorbehoud van financiering of een snelle overdracht? Een ervaren onderhandelaar weet hoe hij meer dan alleen de prijs optimaal benut.
Bespreek ook welke ontbindende voorwaarden gebruikelijk zijn. Een voorbehoud van financiering geeft de koper de mogelijkheid het bod te ontbinden als de hypotheek niet rond komt. Een bouwkundige keuring als voorbehoud kan jou als verkoper tegenhouden als er gebreken worden gevonden. Weten welke voorwaarden voor jou acceptabel zijn, scheelt gedoe achteraf.
Informeer ten slotte of de makelaar je altijd informeert over elk uitgebracht bod, ook de lage biedingen. Dat is wettelijk verplicht. Een makelaar die biedingen filtert zonder jou te informeren handelt in strijd met zijn plicht.
Fase 6: na het akkoord tot aan de overdracht
Het woord “verkocht” is geen eindstreep maar het begin van de laatste fase. Er blijft het nodige te regelen tot de sleuteloverdracht bij de notaris.
Vraag de makelaar wie de koopakte opstelt en controleert. In de meeste gevallen stelt de makelaar een voorlopige koopovereenkomst op. Laat hem uitleggen wat daarin staat, welke ontbindende voorwaarden zijn opgenomen en wanneer de bedenktijd van drie dagen ingaat voor de koper.
Stel ook de vraag wie de notaris kiest. Als verkoper heb je de wettelijke mogelijkheid de notaris te kiezen, maar in de praktijk laten velen dit aan de koper over. Bespreek dit van tevoren en vraag de makelaar welke notarissen hij aanbeveelt als je het zelf wilt regelen.
Vraag naar de inspectie voor de overdracht. Vlak voor de sleuteloverdracht mag de koper de woning nog een laatste keer inspecteren. Wat zijn jouw verplichtingen in die fase? Moeten er zaken hersteld worden die de makelaar heeft beloofd? Duidelijkheid hierover voorkomt conflicten op de dag van de overdracht.
Bespreek tot slot of de makelaar aanwezig is bij de notarisakte. Niet alle makelaars gaan standaard mee. Als je dat prettig vindt, maak dit dan duidelijk van tevoren.
Drie concrete situaties: nieuwe woning, scheiding en erfenis
De vragen die je stelt, hangen ook af van de situatie waarin je verkoopt. Drie veelvoorkomende gevallen verdienen extra aandacht.
Nieuwe woning aankopen en tegelijk verkopen: vraag de makelaar hoe hij omgaat met de timing tussen verkoop en aankoop. Als jouw woning eerder verkocht wordt dan verwacht, heb je tijdelijk misschien geen woonruimte. Sommige makelaars kunnen een flexibele overdrachtsdatum bedingen. Vraag ook of de makelaar aankoopbegeleiding aanbiedt of je doorverwijst naar een collega, zodat je niet klem komt te zitten.
Verkoop bij scheiding: als de woning eigendom is van twee mensen die uit elkaar gaan, zijn er extra complexiteiten. Beide eigenaren moeten akkoord gaan met de vraagprijs, de makelaar en het bod. Vraag de makelaar expliciet hoe hij omgaat met situaties waarbij eigenaren het niet eens zijn. Heeft hij ervaring met dit soort verkopen? Hoe communiceert hij met beide partijen afzonderlijk?
Verkoop van een erfenispand: bij een geerfde woning kunnen er meerdere erfgenamen zijn, een onbekende bouwkundige staat, of een woning die al jaren leeg staat. Vraag de makelaar of hij ervaring heeft met het verkopen van erfeniswoningen en welke specifieke stappen hij adviseert, zoals een bouwkundige keuring of het opmaken van een boedelbeschrijving.
In alle drie gevallen geldt: stel open vragen en luister goed naar de antwoorden. Een makelaar die snel oppervlakkig antwoordt of je geruststelt zonder je zorgen serieus te nemen, is mogelijk niet de juiste keuze.
Veelgestelde vragen
Hoeveel courtage rekent een makelaar gemiddeld in 2026?
De gemiddelde courtage van een verkoopmakelaar in Nederland bedraagt in 2026 zo’n 1,11% van de verkoopprijs, exclusief 21% btw. De bandbreedte loopt van 0,90% tot 1,40%. Sommige makelaars bieden ook een vast tarief aan, dat gemiddeld rond de 3.250 euro ligt. Vraag altijd meerdere offertes op en vergelijk wat er precies voor is inbegrepen, want het goedkoopste pakket is niet altijd het voordeligste.
Moet ik meerdere makelaars uitnodigen voor een gesprek?
Dat is zeker aan te raden. Door drie makelaars uit te nodigen voor een kennismakingsgesprek en een waardebepaling kun je hun aanpak, prijsstelling en gevoel vergelijken. Je hoeft voor deze kennismakingen niets te betalen. Let niet alleen op de vraagprijs die ze voorstellen, maar ook op hoe ze die onderbouwen en hoe ze met jou omgaan. De samenwerking duurt soms maanden, dus een goede klik is ook belangrijk.
Wat is een no-cure-no-pay makelaar?
Bij no-cure-no-pay betaal je de makelaar alleen als de woning daadwerkelijk wordt verkocht. Gaat de verkoop niet door, dan betaal je geen courtage. Soms worden opstartkosten (voor fotografie of Funda-plaatsing) wel in rekening gebracht. Dit model geeft de makelaar een sterke prikkel om te verkopen, maar er kunnen ook prikkels zijn om snel te verkopen in plaats van optimaal. Vraag altijd goed door wat de exacte voorwaarden zijn.
Mag ik vragen naar de reden van verkoop van de vorige bewoner?
Als je de vragen stelt als koper, heb je inderdaad het recht informatie te vragen over de reden van verkoop. De verkopend makelaar is echter niet verplicht dit te beantwoorden als de reden puur persoonlijk is. Wat de makelaar wel verplicht is: bekende gebreken of problemen melden die de waarde of het gebruik van de woning beinvloeden. Vraag dus concreet naar eventuele bouwkundige gebreken, klachten van buren of problemen met het bestemmingsplan.
Hoe lang duurt een gemiddeld verkoopproces in Nederland?
De verkooptijd hangt sterk af van de regio, de staat van de woning en de marktomstandigheden. In krappe stedelijke markten zoals Amsterdam of Utrecht kan een woning al na een of twee weken verkocht zijn. In rustigere regio’s kan dat oplopen tot drie tot zes maanden. Vraag de makelaar naar de gemiddelde verkooptijd van zijn recent verkochte woningen in jouw buurt. Dat geeft een realistisch beeld van wat je kunt verwachten.
Wat als ik niet tevreden ben met mijn makelaar tijdens het traject?
Je kunt een makelaarsopdracht in principe opzeggen, maar kijk goed naar de opdrachtbevestiging die je hebt getekend. Soms zijn er kosten verbonden aan tussentijdse opzegging, zoals vergoeding van gemaakte opstartkosten. Bij een NVM-makelaar kun je een klacht indienen via de NVM Klachtencommissie. Bespreek je ontevredenheid eerst direct met de makelaar; veel misverstanden zijn op te lossen door helder te communiceren over wat je verwacht.
