Bij de aankoop van een huis maak je veel kosten, maar niet alle kosten zijn aftrekbaar van de belasting. De kosten die je maakt om je hypotheek te krijgen, mag je eenmalig aftrekken in box 1 van je aangifte inkomstenbelasting. Denk aan advieskosten, notariskosten voor de hypotheekakte en de kosten voor Nationale Hypotheekgarantie (NHG). Kosten die direct te maken hebben met de aankoop zelf, zoals overdrachtsbelasting en makelaarskosten, zijn niet aftrekbaar.
Het verschil is simpel: alles wat je betaalt voor de hypotheek is aftrekbaar, alles wat je betaalt voor de woning zelf is dat niet. Hieronder ga je door alle categorieën heen, met concrete bedragen en drie veelvoorkomende situaties.
Welke kosten zijn aftrekbaar bij aankoop van een huis?
De Belastingdienst hanteert één hoofdregel: kosten die je maakt om je hypotheek tot stand te brengen, zijn eenmalig aftrekbaar in het jaar waarin je ze betaalt. Het gaat dus om kosten die rechtstreeks verband houden met de hypotheeklening, niet met de woning zelf.
De volgende kosten zijn aftrekbaar:
- Advies- en bemiddelingskosten hypotheek: betaal je een hypotheekadviseur voor het afsluiten van je hypotheek, dan zijn die kosten aftrekbaar. Gemiddeld liggen die in 2026 tussen de 1.500 en 3.500 euro.
- Notariskosten voor de hypotheekakte: de notaris stelt twee aktes op bij een woningaankoop: de leveringsakte (eigendomsoverdracht) en de hypotheekakte. Alleen de kosten voor de hypotheekakte zijn aftrekbaar. De kosten voor de leveringsakte zijn dat niet.
- Taxatiekosten: laat je de woning taxeren voor de hypotheekaanvraag, dan mag je die kosten aftrekken. Een taxatie kost in 2026 gemiddeld tussen de 400 en 750 euro, afhankelijk van de woning en het bureau.
- NHG-kosten (borgtochtprovisie): sluit je een hypotheek af met Nationale Hypotheekgarantie, dan betaal je eenmalig 0,4% van het hypotheekbedrag als borgtochtprovisie. Deze kosten zijn volledig aftrekbaar. In 2026 geldt de NHG voor woningen tot 555.000 euro.
- Kosten voor de bankgarantie: een bankgarantie bij de aanbetaling van de koopsom is aftrekbaar als je die nodig hebt voor de hypotheekverstrekking.
- Financieringskosten en afsluitprovisie: eventuele afsluitprovisie die je aan de geldverstrekker betaalt, valt ook onder de aftrekbare kosten.
Naast deze eenmalige kosten is ook de hypotheekrente zelf jaarlijks aftrekbaar, zolang je aan de voorwaarden voldoet. In 2026 geldt een maximaal aftrekpercentage van 37,48% voor hoge inkomens (box 1, hoogste schijf). Voor inkomens in de eerste schijf is het aftrekpercentage gelijk aan het belastingtarief in die schijf.
Welke kosten zijn niet aftrekbaar bij de aankoop van een huis?
Kosten die je maakt voor de woning zelf, dus niet voor de hypotheek, zijn niet aftrekbaar. Dat klinkt helder, maar in de praktijk zorgt dit regelmatig voor verwarring.
| Kostenpost | Aftrekbaar? | Toelichting |
|---|---|---|
| Overdrachtsbelasting | Nee | 2% van de koopsom (of 0% voor starters tot 35 jaar bij woning tot 555.000 euro) |
| Makelaarscourtage koper | Nee | Kosten voor de aankoopmakelaar horen bij de aankoop, niet bij de hypotheek |
| Notariskosten leveringsakte | Nee | Kosten voor eigendomsoverdracht zijn geen financieringskosten |
| Bouwkundige keuring | Nee | Tenzij de geldverstrekker de keuring verplicht stelt voor de hypotheekaanvraag |
| Verhuiskosten | Nee | Vallen niet onder kosten aankoop of hypotheek |
| Inrichting en meubilair | Nee | Hebben geen verband met de hypotheek of woning als zodanig |
| Kosten bij verbouwing | Gedeeltelijk | Alleen aftrekbaar als je de lening daarvoor meefinanciert in de hypotheek |
Let op: de overdrachtsbelasting van 2% geldt voor de meeste kopers in 2026. Starters jonger dan 35 jaar die een woning kopen met een koopsom tot maximaal 555.000 euro betalen geen overdrachtsbelasting (startersvrijstelling). Koop je een woning als belegging of als tweede woning, dan betaal je 8% overdrachtsbelasting. Die kosten zijn in geen van de gevallen aftrekbaar.
Drie concrete situaties: wanneer trek je wat af?
De theorie is helder, maar in de praktijk hangt het af van jouw situatie. Hieronder drie veelvoorkomende scenario’s uitgewerkt.
Situatie 1: Starter koopt eerste woning voor 350.000 euro
Je bent 28 jaar, koopt een appartement van 350.000 euro en sluit een hypotheek van 340.000 euro af. Je betaalt geen overdrachtsbelasting (startersvrijstelling). Je betaalt wel 1.360 euro aan NHG-kosten (0,4% van 340.000 euro). Die zijn volledig aftrekbaar. Verder betaal je 2.200 euro aan hypotheekadvies, 850 euro voor de taxatie en 650 euro voor de hypotheekakte bij de notaris. Totaal aftrekbaar: 5.060 euro. Bij een belastingteruggave van 36,97% levert dat je ruim 1.870 euro terug op bij de aangifte.
Situatie 2: Doorstromer koopt woning voor 480.000 euro, verkoopt eigen woning
Je bent 42 jaar en koopt een nieuwe woning. Je betaalt 9.600 euro overdrachtsbelasting (2% van 480.000 euro). Die is niet aftrekbaar. Je betaalt 2.800 euro hypotheekadvies, 700 euro taxatie, en 950 euro voor de hypotheekakte. Geen NHG, want die geldt niet meer voor dit bedrag (grens is 555.000 euro, maar je kiest ervoor die niet af te sluiten). Totaal aftrekbaar: 4.450 euro.
Situatie 3: Koper financiert ook verbouwing mee in hypotheek
Je koopt een woning van 300.000 euro en sluit een hypotheek af van 340.000 euro, waarvan 40.000 euro voor een geplande verbouwing. De financieringskosten (advies, taxatie, NHG, hypotheekakte) die betrekking hebben op het totale hypotheekbedrag zijn aftrekbaar. De kosten voor de verbouwing zelf, zoals materialen en aannemersfacturen, zijn niet aftrekbaar, tenzij je daarvoor een aparte lening afsluit die als eigenwoningschuld kwalificeert. Wil je meer weten over aftrekbare verbouwingskosten? Lees dan het artikel over welke kosten aftrekbaar zijn bij verbouwing van een woning.
Hoe en wanneer trek je de kosten af? Stap voor stap
- Verzamel alle bonnen en facturen die je hebt betaald voor de hypotheekverlening: advieskosten, taxatiekosten, hypotheekakte-nota en eventueel de NHG-kostennota.
- Controleer het betaaljaar: je trekt kosten af in het jaar waarin je ze hebt betaald, niet in het jaar van de eigendomsoverdracht. Betaalde je de taxatie in december 2025, dan hoort die in aangifte 2025.
- Ga naar je belastingaangifte (IB-aangifte) en open het onderdeel “Eigen woning”.
- Vul de aftrekbare kosten in bij “Kosten voor de eigenwoningschuld”. Dit is een apart veld naast de hypotheekrente zelf.
- Voeg de hypotheekrenteaftrek toe: jaaropgave van je geldverstrekker heb je nodig voor het exacte rentebedrag.
- Controleer of je eigenwoningforfait correct staat ingevuld. Bij een WOZ-waarde van 300.000 euro betaal je in 2026 over 0,35% van die waarde aan eigenwoningforfait (1.050 euro). Dit is een bijtelling, geen aftrekpost.
- Dien de aangifte in voor 1 mei van het jaar volgend op het belastingjaar (of vraag uitstel aan).
- Bewaar de documentatie minimaal vijf jaar na indiening van de aangifte, voor het geval de Belastingdienst nadere vragen stelt.
Wil je vooraf weten welke belastingschijf van toepassing is op jouw inkomen? Bekijk dan het overzicht van welke belastingschijf bij welk salaris hoort. Dat bepaalt hoeveel voordeel je feitelijk hebt van de aftrekposten.
NHG: wat is het en waarom is het aftrekbaar?
Nationale Hypotheekgarantie (NHG) is een garantie op je hypotheek, uitgegeven door de Stichting WEW. Als je je hypotheek niet meer kunt betalen door werkloosheid, arbeidsongeschiktheid, scheiding of overlijden van je partner, springt het NHG-fonds bij. Dat beschermt je tegen een eventuele restschuld na gedwongen verkoop van de woning.
Voor 2026 geldt een NHG-grens van 555.000 euro. Dat betekent dat je een hypotheek met NHG kunt afsluiten als de woningwaarde niet hoger is dan dit bedrag. Koop je voor verduurzaming extra hypotheek af, dan is de grens 588.300 euro (6% extra voor energiebesparende maatregelen).
Je betaalt voor NHG eenmalig een borgtochtprovisie van 0,4% over het hypotheekbedrag. Bij een hypotheek van 400.000 euro kost dat 1.600 euro. Dit bedrag is volledig aftrekbaar in box 1 als kosten eigenwoningschuld.
Naast de fiscale voordelen geeft NHG ook een rentevoordeel: geldverstrekkers bieden bij een NHG-hypotheek doorgaans een lagere rente, soms 0,3 tot 0,5 procentpunt lager. Over de looptijd van een hypotheek kan dat tienduizenden euro’s schelen. De borgtochtprovisie is daarmee snel terugverdiend.
Kosten bij een gezamenlijke aankoop: hoe werkt het met meerdere kopers?
Koop je een huis samen met een partner of meerdere personen, dan gelden er eigen regels voor de verdeling van de aftrek.
Bij fiscaal partnerschap verdeel je de aftrekbare kosten en hypotheekrente zelf. Jullie mogen de verdeling elk jaar opnieuw bepalen, zolang het totaal op 100% uitkomt. Het is slim om de aftrek toe te wijzen aan de partner met het hoogste inkomen, want die heeft het hoogste belastingpercentage en dus het grootste voordeel.
Zijn jullie geen fiscale partners (denk aan vrienden die samen kopen zonder samenlevingscontract of geregistreerd partnerschap), dan mag ieder van jullie alleen zijn of haar eigen deel van de kosten aftrekken. Dat is het aandeel in de eigendom, vaak 50/50. Jullie kunnen die verdeling niet vrij kiezen zoals fiscale partners dat kunnen.
Bij een koop-/aannemingsovereenkomst, waarbij je een nieuwbouwwoning koopt, loopt het iets anders. De notariskosten voor de hypotheekakte en de advieskosten zijn aftrekbaar vanaf het moment dat je ze betaalt. De grond- en bouwkosten zelf zijn nooit aftrekbaar. Lees ook het artikel over kosten bij aankoop woning simulaties voor een concreet rekenvoorbeeld bij nieuwbouw.
Heb je een inkomenssituatie waarbij je je afvraagt of je recht hebt op andere toeslagen naast de fiscale voordelen van je koopwoning? Bekijk dan ook wanneer je geen zorgtoeslag meer krijgt op basis van je inkomen, want dat verandert als je inkomen door toeslagen of aftrekposten wijzigt.
Veelgemaakte fouten en misverstanden over aftrekbare kosten
Veel kopers gaan ervan uit dat alle kosten rondom de aankoop van een huis aftrekbaar zijn. Dat is niet zo, en het kost mensen elk jaar geld doordat ze óf kosten vergeten op te voeren óf juist kosten opvoeren die niet zijn toegestaan.
Fout 1: De leveringsakte ook opgeven als aftrekbaar
De leveringsakte (eigendomsakte) is de akte waarmee de woning formeel op jouw naam komt. De notariskosten voor deze akte zijn niet aftrekbaar. Alleen de hypotheekakte is dat. Beide zijn te zien op de nota van de notaris, dus controleer goed welk bedrag bij welke akte hoort.
Fout 2: Aannemen dat de bouwkundige keuring altijd aftrekbaar is
Een bouwkundige keuring is in de meeste gevallen niet aftrekbaar, omdat je die zelf initiatiefneemt. Uitzondering: als de geldverstrekker de keuring verplicht stelt als voorwaarde voor de hypotheek. In dat geval zijn de kosten (doorgaans 300 tot 600 euro) aftrekbaar als financieringskosten.
Fout 3: Kosten meenemen naar het verkeerde belastingjaar
Betaalde je de hypotheekadvieskosten al in december 2025 terwijl de sleuteloverdracht pas in januari 2026 was? Dan horen die kosten in de aangifte over 2025, niet over 2026. De sleuteloverdracht is niet maatgevend, het moment van betaling is dat wel.
Voor aanvullende informatie over andere belastingzaken rondom je vermogen, zoals de vraag bij welk spaarsaldo je belasting betaalt in box 3, lees dan het artikel bij welk bedrag je belasting betaalt over je spaargeld.
Wil je weten welke kosten je kunt aftrekken als je je woning ook verkoopt? Lees dan het artikel over kosten aftrekbaar bij aankoop en verkoop woning in 2026.
Veelgestelde vragen
Zijn makelaarskosten aftrekbaar bij de aankoop van een huis?
Nee. De kosten voor een aankoopmakelaar zijn niet aftrekbaar bij de aangifte inkomstenbelasting. Makelaarscourtage valt onder de kosten voor de aankoop van de woning zelf, en die zijn niet als aftrekpost toegestaan. Alleen kosten voor de hypotheekverlening zijn aftrekbaar. De courtage van de makelaar bedraagt doorgaans 1 tot 1,5% van de koopsom exclusief btw.
Kan ik overdrachtsbelasting aftrekken van de belasting?
Nee, overdrachtsbelasting is niet aftrekbaar. In 2026 betaal je als reguliere koper 2% van de koopsom aan overdrachtsbelasting. Starters jonger dan 35 jaar die een woning kopen van maximaal 555.000 euro zijn vrijgesteld. Kopers van een beleggingspand betalen 8%. In geen van de gevallen is de overdrachtsbelasting aftrekbaar van de inkomstenbelasting.
Hoeveel kan ik terugkrijgen van de aftrekbare kosten?
Dat hangt af van je inkomen en het belastingpercentage dat op jou van toepassing is. Bij een inkomen in de tweede belastingschijf (37,48% in 2026) en een totaal aan aftrekbare financieringskosten van 5.000 euro ontvang je bij de aangifte ongeveer 1.874 euro terug. Bij een lager inkomen in de eerste schijf is het voordeel lager, doordat het percentage lager is. Gebruik de Belastingdienst-rekentool voor een exacte berekening.
Zijn de kosten voor een bouwinspectie of bouwkundige keuring aftrekbaar?
Alleen als de geldverstrekker de keuring verplicht stelt als voorwaarde voor het verstrekken van de hypotheek. Dan zijn de kosten (gemiddeld 300 tot 600 euro in 2026) aan te merken als financieringskosten en zijn ze aftrekbaar. Laat je de keuring uit eigen initiatief uitvoeren om de staat van de woning te beoordelen, dan is de keuring niet aftrekbaar. Vraag bij twijfel om een bevestiging van je geldverstrekker dat de keuring een verplichting is.
Mag ik de taxatiekosten aftrekken als ik taxeer voor een herbeoordeling of overwaardehypotheek?
De aftrekbaarheid van taxatiekosten hangt af van het doel van de taxatie. Taxeer je voor een nieuwe of verhoogde hypotheek op je eigen woning, dan zijn de kosten aftrekbaar als financieringskosten. Taxeer je puur voor informatieve doeleinden, om de WOZ-waarde te betwisten of voor een verkoop, dan zijn de kosten niet aftrekbaar. Zorg dat je de factuur bewaart met een duidelijke omschrijving van het doel.
Wat is het eigenwoningforfait en hoe verhoudt dat zich tot de aftrekbare kosten?
Het eigenwoningforfait is een bedrag dat de Belastingdienst bij je inkomen optelt als je een eigen woning hebt. Het is geen aftrekpost, maar een bijtelling. In 2026 bedraagt het forfait 0,35% van de WOZ-waarde voor woningen tot circa 1,2 miljoen euro. De aftrekbare kosten (hypotheekrente, financieringskosten) worden hier tegenover gezet. Is je totale aftrek hoger dan het forfait, dan leidt het saldo tot een teruggave. Meer over belastingschijven en inkomen lees je bij het artikel over welke belastingschijf bij welk salaris hoort.
