Bij de verkoop van je eigen woning zijn maar weinig kosten echt aftrekbaar van de inkomstenbelasting. Aftrekbaar zijn vooral de kosten die direct met je hypotheek te maken hebben: boeterente bij vervroegd aflossen en de notariskosten voor het doorhalen (royeren) van de hypotheekinschrijving. Makelaarskosten, taxatie, het energielabel en de notariskosten voor de leveringsakte zijn niet aftrekbaar.
Het verschil zit hem in waar de kosten betrekking op hebben. Kosten die samenhangen met je eigenwoningschuld (je hypotheek) mag je vaak meenemen in box 1. Kosten die te maken hebben met de overdracht van het huis zelf vallen daarbuiten. Daarnaast speelt de overwaarde een grote rol: die telt mee in de bijleenregeling als je opnieuw een woning koopt. Hieronder loop je in zeven stappen door alles wat je moet checken voor je belastingaangifte.
Stap voor stap: zo bepaal je je aftrekbare kosten bij verkoop
Het loont om systematisch te werk te gaan. Veel huiseigenaren halen aftrekbare en niet-aftrekbare kosten door elkaar, waardoor ze geld laten liggen of juist een te hoge aftrek claimen. Met deze volgorde mis je niets en weet je precies wat je in je aangifte mag invullen.
- Verzamel alle nota’s van de verkoop. Denk aan de afrekening van de notaris, de factuur van de makelaar, de taxatienota, het energielabel en de afrekening van je geldverstrekker. Leg ze op een rij voordat je begint, zodat je per kostenpost kunt beoordelen of die aftrekbaar is.
- Zoek de financieringskosten op. Boeterente (de vergoeding die je betaalt bij vervroegd aflossen) en de notariskosten voor het doorhalen van de hypotheek zijn de twee posten die in box 1 aftrekbaar zijn. Markeer deze apart.
- Streep de overdrachtskosten weg. Makelaarscourtage, taxatie voor de verkoop, energielabel en de leveringsakte horen bij de verkoop van het huis en zijn niet aftrekbaar. Ze verlagen wel je overwaarde, daarover later meer.
- Bereken je eigenwoningreserve (overwaarde). Trek de verkoopprijs af van je openstaande hypotheek en de verkoopkosten. Wat overblijft is je overwaarde. Dit bedrag heb je nodig voor de bijleenregeling.
- Controleer of de bijleenregeling op je van toepassing is. Koop je binnen drie jaar weer een eigen woning, dan beperkt je overwaarde de hypotheekrenteaftrek op je nieuwe hypotheek. Houd dat bedrag dus goed bij.
- Vul de aftrekbare posten in bij box 1. Boeterente en doorhaalkosten vermeld je bij de aftrekbare kosten eigen woning. Let op het maximale aftrekpercentage van 37,56% in 2026 voor de hoogste schijf.
- Bewaar je administratie minimaal vijf jaar. De Belastingdienst kan je aangifte controleren. Bewaar alle nota’s en de notarisafrekening, zodat je elke post kunt onderbouwen als daarom gevraagd wordt.
Werk je deze zeven stappen af, dan heb je een compleet beeld van wat je mag aftrekken en wat niet. In de volgende secties licht ik de belangrijkste posten verder toe.
Welke kosten zijn wel aftrekbaar?
De aftrekbare kosten bij verkoop draaien allemaal om je hypotheek, niet om het huis zelf. Dat is de gouden regel. Zodra een kostenpost te maken heeft met het afsluiten, oversluiten of aflossen van je eigenwoningschuld, is de kans groot dat je hem mag meenemen in box 1.
De eerste post is de boeterente. Los je je hypotheek vervroegd af omdat je het huis verkoopt, dan rekent je geldverstrekker vaak een vergoeding voor gemiste rente. Deze boeterente is volledig aftrekbaar in het jaar dat je hem betaalt. Let wel op: als je de boeterente meefinanciert in een nieuwe hypotheek, is de rente over dat extra deel niet aftrekbaar.
De tweede post zijn de notariskosten voor het doorhalen van de hypotheek, ook wel royementskosten genoemd. Dit is de akte waarmee de hypotheekinschrijving bij het Kadaster wordt verwijderd. Omdat deze kosten direct samenhangen met je eigenwoningschuld, zijn ze aftrekbaar. Verwar ze niet met de notariskosten voor de leveringsakte, want die horen bij de verkoop en zijn niet aftrekbaar.
Heb je in het verkoopjaar nog hypotheekrente betaald over de periode dat je het huis nog bezat, dan is die rente ook gewoon aftrekbaar, net als in elk ander jaar. Voor meer over aftrekbare posten kun je ook kijken bij welke kosten aftrekbaar zijn bij de aankoop van een huis, want bij koop gelden weer andere regels.
Welke kosten zijn niet aftrekbaar?
De meeste kosten rond een woningverkoop zijn helaas niet aftrekbaar. Dat komt doordat ze betrekking hebben op de overdracht van het pand en niet op je hypotheekschuld. Voor veel verkopers is dit een tegenvaller, want juist deze posten zijn vaak de grootste.
De makelaarscourtage is de bekendste niet-aftrekbare post. Een verkoopmakelaar rekent meestal een percentage van de verkoopprijs of een vast bedrag. Hoe hoog die rekening ook is, je kunt hem niet aftrekken van je inkomen. Hetzelfde geldt voor de kosten van het verplichte energielabel en een eventuele taxatie die je voor de verkoop liet uitvoeren.
Ook de notariskosten voor de leveringsakte (de akte waarmee de woning officieel op naam van de koper komt) zijn niet aftrekbaar. In de praktijk betaalt de koper deze kosten meestal, maar als jij ze om wat voor reden ook draagt, leveren ze geen aftrek op. Verder vallen verhuiskosten, kosten voor het opknappen of stylen van je huis (verkoopklaar maken) en advertentiekosten allemaal buiten de aftrek.
Goed om te weten: deze niet-aftrekbare verkoopkosten verlagen wel je overwaarde. Daardoor wordt je eigenwoningreserve lager, wat in jouw voordeel kan werken bij de bijleenregeling. De kosten zijn dus niet helemaal nutteloos voor de fiscus, ze werken alleen via een andere route.
Aftrekbaar of niet: het overzicht
Om snel te kunnen schakelen, zet ik de belangrijkste kostenposten hieronder op een rij. Zo zie je in één oogopslag wat je in box 1 mag invullen en wat niet. Dit overzicht is bruikbaar als checklist bij je aangifte.
| Kostenpost | Aftrekbaar? | Toelichting |
|---|---|---|
| Boeterente bij vervroegd aflossen | Ja | Volledig aftrekbaar in box 1 in het betaaljaar |
| Notariskosten doorhalen hypotheek (royement) | Ja | Hangt samen met de eigenwoningschuld |
| Hypotheekrente tot verkoopdatum | Ja | Gewone renteaftrek over de bezitsperiode |
| Makelaarscourtage verkoop | Nee | Hoort bij de overdracht, verlaagt wel de overwaarde |
| Energielabel | Nee | Verplicht bij verkoop, niet aftrekbaar |
| Taxatie voor de verkoop | Nee | Niet aan de hypotheek gekoppeld |
| Notariskosten leveringsakte | Nee | Hoort bij de overdracht van het pand |
| Verhuis- en stylingkosten | Nee | Privékosten, geen fiscale aftrek |
Twijfel je bij een specifieke post, kijk dan op de site van de Belastingdienst of vraag het na bij je adviseur. De grens tussen hypotheekkosten en overdrachtskosten is meestal helder, maar bij meegefinancierde posten kan het lastiger worden.
De bijleenregeling en je overwaarde
De bijleenregeling is misschien wel het belangrijkste onderdeel om te begrijpen als je je huis met winst verkoopt. Verkoop je je woning voor meer dan je hypotheek en de verkoopkosten, dan houd je overwaarde over. Dit bedrag heet fiscaal de eigenwoningreserve.
Koop je binnen drie jaar opnieuw een eigen woning, dan moet je die overwaarde in principe steken in de aankoop van je nieuwe huis. Doe je dat niet en sluit je een hogere hypotheek af, dan is de rente over het deel boven (aankoopprijs nieuwe woning min eigenwoningreserve) niet aftrekbaar. Kort gezegd: je hypotheekrenteaftrek wordt beperkt met het bedrag aan overwaarde dat je niet hebt herinvesteerd.
De termijn van drie jaar is hierbij cruciaal. Heb je na drie jaar nog steeds geen nieuwe woning gekocht, dan vervalt je eigenwoningreserve automatisch. Koop je daarna toch een huis, dan beperkt de oude overwaarde je renteaftrek niet meer. Het kan dus uitmaken of je net binnen of net buiten die drie jaar koopt. Hou er rekening mee dat ook de hoogte van je hypotheekrente meespeelt voor je netto woonlasten, net zoals je belastingschijf bepaalt hoeveel je netto overhoudt.
Een rekenvoorbeeld maakt het concreet. Stel je verkoopt je huis voor 400.000 euro, je hypotheek is 250.000 euro en je betaalt 10.000 euro aan verkoopkosten. Je overwaarde is dan 140.000 euro. Koop je een nieuwe woning van 450.000 euro, dan is de rente aftrekbaar over maximaal 450.000 min 140.000 is 310.000 euro, mits je hypotheek niet hoger is.
Verschillende situaties bij verkoop
Niet elke verkoop is hetzelfde. De aftrekbaarheid van je kosten en de werking van de bijleenregeling hangen sterk af van jouw persoonlijke situatie. Hieronder staan een aantal veelvoorkomende scenario’s, zodat je herkent waar jij in valt.
- Je verkoopt met overwaarde en koopt direct een nieuw huis. Je boeterente en doorhaalkosten zijn aftrekbaar, maar je moet de overwaarde herinvesteren om volledige renteaftrek op je nieuwe hypotheek te houden.
- Je verkoopt met overwaarde en huurt voortaan. Je hebt geen eigenwoningschuld meer, dus geen renteaftrek. De overwaarde verhuist naar box 3 als spaargeld of belegging en telt mee voor de vermogensbelasting.
- Je verkoopt met restschuld (onderwaarde). Je houdt na verkoop een schuld over. De rente op een gefinancierde restschuld is sinds 2018 niet meer aftrekbaar, dus controleer dit goed.
- Je hebt twee woningen tegelijk. Staat je oude huis nog te koop terwijl je al een nieuwe woning bewoont, dan mag je tijdelijk de rente van beide woningen aftrekken, onder voorwaarden van de Belastingdienst.
- Je verkoopt na een scheiding. De overwaarde en eventuele restschuld worden verdeeld. Dit heeft fiscale gevolgen voor beide partners en vraagt meestal om maatwerkadvies.
Herken je je situatie niet helemaal? Dan is het verstandig om de specifieke regels door te nemen of advies te vragen. Wil je weten welke kosten bij koop én verkoop samen aftrekbaar zijn, lees dan ook het overzicht over aftrekbare kosten bij aankoop en verkoop. Ga je verbouwen na de verkoop, kijk dan naar welke verbouwingskosten aftrekbaar zijn.
Veelgemaakte fouten bij de aangifte
Rond de verkoop van een woning gaan in de belastingaangifte regelmatig dingen mis. De meeste fouten ontstaan doordat mensen niet goed weten welke post bij de hypotheek hoort en welke bij de overdracht. Door deze valkuilen vooraf te kennen, voorkom je een correctie van de Belastingdienst of misgelopen aftrek.
Een veelgemaakte fout is het aftrekken van de makelaarscourtage. Omdat dit vaak de grootste rekening is, willen verkopers deze graag opvoeren. Dat mag niet. Een tweede fout is het vergeten van de boeterente: juist die post is wél aftrekbaar, maar wordt vaak over het hoofd gezien omdat hij op de hypotheekafrekening staat en niet op de notarisnota.
Ook de bijleenregeling levert fouten op. Mensen vergeten hun eigenwoningreserve bij te houden of denken dat de regeling niet voor hen geldt. Vul je dan toch de volledige hypotheekrente in als aftrekpost, dan klopt je aangifte niet. Houd je overwaarde dus altijd bij, ook als je pas later een nieuw huis koopt. Voor je administratie is het handig te weten welk rekeningnummer bekend is bij de Belastingdienst voor eventuele teruggave of betaling.
Daarnaast onderschatten veel mensen de gevolgen voor box 3. Houd je na verkoop een fors bedrag aan overwaarde over en koop je niet meteen iets nieuws, dan telt dat geld mee voor de vermogensbelasting. Dat kan jaarlijks belasting over je spaargeld opleveren. Reken dit vooraf door, zodat je niet voor verrassingen komt te staan.
Veelgestelde vragen
Zijn de makelaarskosten bij verkoop aftrekbaar?
Nee, de makelaarscourtage bij de verkoop van je woning is niet aftrekbaar van de inkomstenbelasting. Deze kosten horen bij de overdracht van het pand en niet bij je hypotheek. Ze verlagen wel je overwaarde, waardoor je eigenwoningreserve voor de bijleenregeling lager uitvalt. Dat kan in jouw voordeel werken bij een volgende aankoop.
Is boeterente bij vervroegd aflossen aftrekbaar?
Ja, boeterente die je betaalt omdat je je hypotheek vervroegd aflost bij verkoop is volledig aftrekbaar in box 1, in het jaar dat je hem betaalt. Let wel op: als je deze boeterente meefinanciert in een nieuwe hypotheek, mag je de rente over dat extra geleende bedrag niet aftrekken. Bewaar de afrekening van je geldverstrekker als bewijs.
Wat is de eigenwoningreserve precies?
De eigenwoningreserve is fiscaal gezien de overwaarde die je overhoudt na verkoop van je huis. Je berekent hem door de verkoopprijs te verminderen met je openstaande hypotheek en de verkoopkosten. Dit bedrag is van belang voor de bijleenregeling: koop je binnen drie jaar een nieuwe woning, dan beperkt deze reserve je hypotheekrenteaftrek op de nieuwe hypotheek.
Hoe lang geldt de bijleenregeling?
De bijleenregeling werkt met een termijn van drie jaar. Koop je binnen drie jaar na de verkoop een nieuwe eigen woning, dan beperkt je overwaarde de renteaftrek op je nieuwe hypotheek. Heb je na drie jaar nog niets gekocht, dan vervalt je eigenwoningreserve automatisch en beperkt de oude overwaarde je renteaftrek niet meer bij een latere aankoop.
Moet ik belasting betalen over de overwaarde van mijn huis?
Nee, over de overwaarde zelf betaal je geen belasting op het moment van verkoop. Nederland kent geen belasting op de winst bij verkoop van je eigen woning. Wel telt de overwaarde mee voor box 3 (vermogensbelasting) als je het geld niet direct herinvesteert in een nieuwe woning en het op je spaar- of beleggingsrekening blijft staan boven het heffingvrije vermogen.
Welk aftrekpercentage geldt in 2026?
In 2026 geldt voor aftrekbare kosten eigen woning, zoals boeterente, een maximaal aftrekpercentage van 37,56% voor het deel van je inkomen in de hoogste schijf (boven ongeveer 78.000 euro). Voor lagere inkomens geldt het tarief van de schijf waarin je valt. Dit aftrekpercentage bepaalt hoeveel belastingvoordeel je daadwerkelijk haalt uit je aftrekbare verkoopkosten.
